【面談体験】『AZクリエーション』と『RENOSY』紹介物件をセカオピに評価依頼

セカオピ』に、不動産会社から紹介してもらった物件を査定してもらいました!

最終候補に残ったのは、AZクリエーションRENOSYという2社の不動産会社。

前回の『セカオピ』体験談で書いたように、ファイナンシャルプランナーにいただいたアドバイスを元に、数件の不動産会社と実際に面談した結果です。

それぞれに物件を紹介してもらい、自分では「こっちかな?」と思っていたものの、悩む・・・。

ということで、まさに 『セカオピ』 に「セカンドオピニオン」をもらうことにしました。

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目次

『セカオピ』による不動産物件評価依頼まで

きつねは、不動産投資の初心者です。

コンサルタントという職業なので、平均的な年収よりかは給料をいただいていますが、逆にいつまで生き残れるかわからない業界。

そこで、自分が投資をするなら「都内・中古・区分・単身者向け・2,000万円前後」というリスク低め、と決めていました。

上記の条件にした理由は「空室リスクが低そうであり、35年ローンにすれば多少年収が下がっても生きている」と思ったからです。

この条件を前提に、複数の会社から物件をご提案いただきました。

ある程度は自分の力で絞り込めたので、まずは自分自身での絞り込みの過程を記したいと思います。

成功すれば再現性を高めることに繋がる、最高の材料になるわけですから!

逆に、この意思決定が誤っていると将来わかったのであれば、反省材料にもなりますからね。

今回、不動産投資について相談したのは以下の5社。

セカオピの紹介だったり、Web広告に力を入れる企業だったり、なんとなく目について資料請求した会社だったり・・・。

ただ、AZクリエーションとRENOSY以外は物件や管理サービス、シミュレーションの立て方がいまいちだったので、即対象外にしました。

半分は愚痴ですけど、35年間、家賃が変わらない前提でシミュレーションしてきたりって、下手したら詐欺ですからね。

あとはワンルームをパーティースペースにして貸し出す投資プランを提案してくる会社もありましたね。

それで「利回りが○○%以上見込めます!」って。

「うまくいくといいですね~」って感じで流しました。

紹介物件と管理プランやシミュレーション、重要な利回りについて納得感があったのはAZクリエーションとRENOSY。

この2社が紹介してくれた物件をセカオピに査定依頼します!

『セカオピ』による不動産物件評価の内容と結果は?

AZクリエーションとRENOSYに紹介された物件の概要を紹介します。

AZクリエーションRENOSY
都内の北の方にある区(A区) 都内の北の方にある区 (B区)
駅から徒歩4分 駅から徒歩4分
約2,300万 約2,400万
約27㎡約26㎡
RC造RC造
2014年築2014年築
総戸数:100戸数以上 総戸数:50戸数以下
想定家賃:8万円台想定家賃:9万円台
不動産物件:概要

物件の紹介力、管理プランやサービス品質を比較しやすいように、ほぼ同じ条件になるように依頼したので、狙い通り。

セカオピへの物件査定依頼は超簡単。

マイソク(不動産物件情報がまとまった資料です。不動産屋さんの店頭に貼られているやつですね。)をセカオピのフィナンシャルプランナーさんにお渡しをして査定を依頼するだけ。

数日のうちに、「査定が終わったのでお話しましょう!」とアポの連絡が。

さてさて、どうなるか・・・。

きつね

査定結果はどうなりましたか?

セカオピさん

どちらも良い物件でした!
物件の前に、まずはA区とB区の比較結果からお伝えさせてください。

セカオピによる地域レポート

セカオピの物件査定は、単に物件の収益性だけを査定してくれるだけではありません。

物件の所在地に関する地理的リスクまでも調査してレポートしてくれます!

セカオピさん

A区とB区は地理的には近いので、地盤の固さや水害などのリスク感は同じで、どちらも問題はありませんね。
一方で、人口については大きな違いがありました。

きつね

そうなんですか?
A区のこと、あんまり詳しくないんですけど・・・。

セカオピさん

現在の人口数がA区の方が断然多いです。
今度の人口推移についても、減少に転じるまでの期間が10年近くA区の方が遅い予測になります。

実物のレポートはいただけるものではないですし、このブログでも画像などを載せることはできないのが残念です・・・。

今回教えてもらったA区とB区の比較項目(レポート項目)をまとめると以下になります。

セカオピによる地域レポートの項目例

  • 現在の人口
  • 人口推移予測
  • 水害リスク
  • 地盤の強さ

物件のある地域のハザードマップや何十年も前の航空写真、そして人口動態の推移グラフ。

これらの情報をわかりやすくレポートしてくれるサービスが無料って本当にすごいです!!

自分で調べるには、どれだけの時間とコストがかかることか。

セカオピによる物件レポート

AZクリエーションが紹介してくれた物件のあるA区の方が優位ということはわかりました。

でも、RENOSYにもA区の物件を紹介してもらえれば、それで良いわけです。

やはり肝心なのは、物件自体の収益性と管理プランを含めたキャッシュフローです。

AZクリエーションRENOSY
相場家賃よりも安い価格でシミュレーション家賃相場上限でシミュレーション
集金代行が1,000円代集金代行が5,000円代
提携金融機関の金利が1.6%代 提携金融機関の金利が1.5%代
毎月キャッシュフローが黒字毎月キャッシュフローが赤字
不動産物件:比較結果

一番大きい要素は「想定家賃」の差だと思います。

セカオピは過去の賃貸成約事例や周辺物件の家賃相場から、シミュレーションの妥当性を査定してくれます。

集金代行管理プランの価格や提携金融機関の金利差は自分で判断できますが、家賃相場というのは素人では判断が難しい。

セカオピによる査定の結果、判明したのは「AZクリエーションの想定家賃は相場よりも安い」ということ。

これは裏を返せば、「家賃を上げる余地がある」ということです。

中古区分の不動産なので、現在も家賃が設定されているわけですが、その家賃が相場よりも安い。

つまり、この物件を購入したら適正家賃に引き上げることだって可能なんです!

これは嬉しい・・・!

一方で、RENOSYは残念ながら相場よりも少し高い家賃でシミュレーションをされてきました。

両社ともだんだんと家賃が減るシミュレーションは出してくれていますが、スタートが現実的な数字で設定されているか否かで最終的な利益は全く変わってきます。

あとは不動産投資初心者では気付かない「AZクリエーション紹介物件の利点」も教えてくれました。

それは「戸数」です。

総戸数が多いということは、一戸当たりの修繕積立金負担が減るということになります。

『セカオピ』の物件査定では『AZクリエーション』優位

最後は実際に物件の周辺を見に行くことが何よりも大事です!

ですが、セカオピによる査定結果は判断材料として大変、参考になりました。

セカオピから得られた情報を総合すると「AZクリエーション」に軍配が上がりました。

隠れた優良企業

不動産投資の教科書を読んだり、ネットで情報を集めてきましたが、やはり不動産投資の初心者が、不動産会社や物件の良し悪し判断するのは難しいです。

そんなときに中立アドバイザーサービスとしてセカンドオピニオンをもらえるって嬉しいですよね?

「不動産投資の不安を少しでもなくしたい。」

「話を聞いている不動産会社のことを信じていいのか分からない。」

「不動産を購入するステップを全く知らないから不安・・・。」

そんな悩みをお持ちだとしたら、あなたも『セカオピ』に相談してみませんか?

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