不動産会社から紹介してもらった投資用不動産を比較査定した結果を掲載します！
こちらの『セカオピ』体験談記事で書いたように、ファイナンシャルプランナーにいただいたアドバイスを元にして複数の不動産会社と実際に面談してきました。
複数の不動産会社と面談したり、物件情報を提供してもらった結果、最終候補に残ったのはこちらの2社になります。
それぞれの会社に「都内・中古・区分・単身者向けワンルーム・2,000万円前後」という条件で物件を紹介してもらいました。
自分では「こっちかが良いかな？」と思っていたものの最後の決断ができずにいたので、『セカオピ』に「セカンドオピニオン」をもらうことにしました！
『セカオピ』は不動産投資におけるセカンドオピニオンサービスを提供している会社です。
不動産投資を始めた知人から紹介を受けた筆者「きつね」が、まっさきにコンタクトを取ったアドバイザーサービスです。
無料で不動産投資のイロハを教えてくれたり、詳細な物件査定レポートを出してくれたりするので、不動産投資の一歩を踏み出そうとしているなら『セカオピ』を活用しないと損します！
『セカオピ』による不動産物件評価依頼まで
筆者「きつね」は、不動産投資の初心者です。
コンサルタントという職業なので、平均的な年収よりかは給料をいただいていますが、逆にいつまで生き残れるかわからない業界でもあります。
コンサルタントとして一生働く（働ける）つもりもない自分が投資をするなら「都内・中古・区分・単身者向けワンルーム・2,000万円前後」という『リスク低めの不動産』と決めていました。
上記の条件にした理由は「空室リスクが低そうであり、35年ローンにすれば多少年収が下がっても返済に困らず生きている」と思ったからです。
この条件を前提に、複数の会社から物件をご提案いただきました。
ある程度は自分の力で絞り込めたので、まずは自分自身での絞り込みの過程を記したいと思います。
成功すれば再現性を高めることに繋がる、最高の材料になるわけですから！
逆に、この意思決定が誤っていると将来わかったのであれば、反省材料にもなりますからね。
今回、不動産投資について相談したのは以下の5社。
- エージークリエーション
- RENOSY
- R社
- G社
- S社
セカオピの紹介だったり、Web広告に力を入れる企業だったり、なんとなく目について資料請求した会社だったり・・・。
ただ、エージークリエーションとRENOSY以外は物件や管理サービス、シミュレーションの立て方がいまいちだったので、即対象外にしました。
半分は愚痴ですけど、35年間も家賃が変わらない前提でシミュレーションしてきたりって、下手したら詐欺ですからね。
あとはワンルームをパーティースペースにして貸し出す投資プランを提案してくる会社もありましたね。
パーティースペース貸出屋ご契約いただいたワンルームをパーティースペースとして貸し出す事業オーナーになっていただきます！
数10%以上の利回りが見込めますよ！
きつねすごいですねー
うまくいくといいですねー
完全に時間を無駄にしました。
時間は有限です。
あなたの人生における時間を無駄にしないために、AZクリエーションとRENOSYにお話を聞くことは最優先事項だと強くお伝えしたいです。
紹介物件と管理プランやシミュレーション、重要な利回りについて納得感があったのはAZクリエーションとRENOSYだけでした。
『セカオピ』による不動産物件評価の内容と結果は？
いよいよ、AZクリエーションとRENOSYが紹介してくれた物件をセカオピに査定依頼します！
エージークリエーションとRENOSYに紹介された物件の概要を紹介します。
| 『エージークリエーション』紹介物件 | 『RENOSY』紹介物件 |
|---|---|
| 都内の北の方にある区（A区） | 都内の北の方にある区 （B区） |
| 駅から徒歩4分 | 駅から徒歩4分 |
| 約2,300万 | 約２,400万 |
| 約27㎡ | 約26㎡ |
| RC造 | RC造 |
| 2014年築 | 2014年築 |
| 総戸数：100戸数以上 | 総戸数：50戸数以下 |
| 想定家賃：8万円台 | 想定家賃：9万円台 |
物件の紹介力、管理プランやサービス品質を比較しやすいように、ほぼ同じ条件になるように依頼したので狙い通りです。
セカオピへの物件査定依頼は超簡単。
マイソク（不動産物件情報がまとまった資料です。不動産屋さんの店頭に貼られているやつですね。）をセカオピのフィナンシャルプランナーさんにお渡しをして、投資用物件の比較査定を依頼するだけ。
数日のうちに、「査定が終わったのでお話しましょう！」とアポの連絡が。
さてさて、どうなるか・・・。
きつね査定結果はどうなりましたか？
セカオピさんどちらも良い物件でした！
物件の前に、まずはA区とB区の比較結果からお伝えさせてください。
セカオピによる地域レポート
セカオピの物件査定は、単に物件の収益性だけを査定してくれるだけではありません。
物件の所在地に関する地理的リスクまでも調査してレポートしてくれます！
セカオピさんA区とB区は地理的には近いので、地盤の固さや水害などのリスク感は同じで、どちらも問題はありませんね。
一方で、人口については大きな違いがありました。
きつねそうなんですか？
A区のこと、あんまり詳しくないんですけど・・・。
セカオピさん現在の人口数がA区の方が断然多いです。
今度の人口推移についても、減少に転じるまでの期間が10年近くA区の方が遅い予測になります。
実物のレポートはいただけるものではないですし、このブログでも画像などを載せることはできないのが残念です・・・。
今回教えてもらったA区とB区の比較項目（レポート項目）をまとめると以下になります。
セカオピによる地域レポートの項目例
- 現在の人口
- 人口推移予測
- 水害リスク
- 地盤の強さ
地理的リスク、や何十年も前の航空写真から地域の発展性、そして人口動態の推移グラフなどの情報をわかりやすくレポートしてくれるサービスが無料って本当にすごいです！！
自分で調べるには、どれだけの時間とコストがかかることか・・・。
セカオピによる物件レポート
エージークリエーションが紹介してくれた物件のあるA区の方が優位ということはわかりました。
でも、RENOSYにもA区の物件を紹介してもらえれば、それで良いわけです。
やはり肝心なのは、物件自体の収益性と管理プランを含めたキャッシュフローです。
| エージークリエーション | RENOSY |
|---|---|
| 相場家賃よりも安い価格でシミュレーション | 家賃相場上限でシミュレーション |
| 集金代行が1,000円代 | 集金代行が5,000円代 |
| 提携金融機関の金利が1.6％代 | 提携金融機関の金利が1.5％代 |
| 毎月キャッシュフローが黒字 | 毎月キャッシュフローが赤字 |
一番大きい要素は「想定家賃」の差だと思います。
セカオピは過去の賃貸成約事例や周辺物件の家賃相場から、シミュレーションの妥当性を査定してくれます。
集金代行管理プランの価格や提携金融機関の金利差は自分で判断できますが、家賃相場というのは素人では判断が難しい。
セカオピによる査定の結果、判明したのは「エージークリエーションの想定家賃は相場よりも安い」ということ。
これは裏を返せば、「家賃を上げる余地がある」ということです。
中古区分の投資用不動産なので現在も家賃が設定されているわけですが、その家賃が相場よりも安い。
つまり、この物件を購入したら適正家賃に引き上げることだって可能なんです！
これは嬉しい・・・！
一方で、RENOSYは残念ながら相場よりも少し高い家賃でシミュレーションをされてきました。
両社ともだんだんと家賃が減るシミュレーションは出してくれていますが、スタートが現実的な数字で設定されているか否かで最終的な利益は全く変わってきます。
あとは不動産投資初心者では気付かない「エージークリエーション紹介物件の利点」もセカオピは教えてくれました。
それは「戸数」です。
総戸数が多いということは、一戸当たりの修繕積立金負担が減るということになります。
修繕積立金は、将来発生する物件の修繕に向けて各戸が毎月共通で負担するものです。
「戸数が多いほど修繕積立に対する負担が分散される」という法則が成り立てば、月々の収支にもプラスにもなるのです。
もちろん総戸数が多いとマンション自体も大きかったり設備が充実する傾向はあると思います。
しかし、修繕積立金の負担が分散されるので、将来的に毎月の修繕積立金が上がったとしても負担増は微々たるものになるはず。
この違いも大きな判断材料になりました。
『セカオピ』の物件比較では『エージークリエーション』優位
最後の決め手としては、実際に物件の周辺を見に行くことが何よりも大事です！
実際に駅から物件まで歩くことで気付くことはたくさんあります。
生活のしやすさ、治安のよさ、住民の雰囲気・・・。
自分が住みたいと思うか。
これが一番重要であり、簡潔な判断軸なのかもしれませんね。
ですが、セカオピによる査定結果は判断材料として大変参考になりました。
セカオピから得られた情報を総合すると「エージークリエーション」に軍配が上がりました。
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不動産投資の教科書を読んだり、ネットで情報を集めてきましたが、やはり不動産投資の初心者が不動産会社や物件の良し悪し判断するのは難しいです。
そんなときに中立アドバイザーサービスとしてセカンドオピニオンをもらえるって嬉しいですよね？
「不動産投資の不安を少しでもなくしたい。」
「話を聞いている不動産会社のことを信じていいのか分からない。」
「不動産を購入するステップを全く知らないから不安・・・。」
そんな悩みをお持ちだとしたら、あなたも『セカオピ』に相談してみませんか？
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