【 RENOSYは儲からない 】RENOSYは評判ほどではないが、不動産投資初心者はメリット

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残念ながら、 RENOSYは儲からない と判断しました。

理由は主に3つです。

RENOSYで儲からないと判断した理由3つ

  • 不動産価格が相場の上限価格
  • 想定家賃の試算が甘い(楽観シナリオ)
  • なによりも、管理費用が高額

理由は、不動産価格が高い。

想定家賃の試算が甘い。

そして何より、管理費用が高い。

集金代行で月5,000円も引かれては、区分投資では死活問題です。

月々のキャッシュフローは不労所得の基本となります。

なので、不労所得を得るどころか赤字になり、不動産投資家としては儲からない可能性が高くなります。

そこでRENOSYを含めた色々な会社と面談を重ねた結果・・・。

筆者「きつね」はRENOSYでは「儲からない」と判断して、他の会社で不動産投資を始めることにしました。

月々のキャッシュフローを踏まえて、儲からないのであれば、投資をしない。

RENOSYは手出しがあっても(月々のキャッシュフローはマイナスでも)、売却益が得られる物件を手厚く管理して、損益分岐点を超えたら売る投資手法だと思います。

RENOSYで売却益を取れる不動産に投入をすれば、中長期的には儲からないリスクを抑えることはできるでしょう。

あくまで経営方針や不動産投資に対する考え方の違いからです。

一方で、RENOSYで学べる情報は初心者には最高の教材となっていました!

数ある不動産企業の中でも、RENOSYマイページから閲覧できる資料やメルマガは本当に勉強になりました!

不動産投資の初心者であれば、RENOSY(リノシー)と面談をすることは絶対に勉強になりますよ。

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目次

RENOSYとは

そもそも『RENOSY』とは、をお伝えします。

RENOSYは、都内の区分中古を中心に扱う不動産投資サービスになります。

GA technologies』(ジーエーテクノロジーズ)という企業が、『RENOSY』というサービスの運営会社となります。

会社名株式会社GA technologies(ジーエーテクノロジーズ)
設立2013年3月12日
資本金72億859万9831円(2021年6月末時点)
事業内容・PropTech(不動産テック)総合サービス「RENOSY」の運営
 (不動産情報メディア、不動産売買仲介、不動産販売、設計施工、不動産管理)
・SaaS型のBtoB PropTechプロダクトの開発
・AIを活用した不動産ビッグデータの研究
・中国⼈投資家向けプラットフォーム「神居秒算」など海外PropTech事業の運営
上場市場東証マザーズ
GA technologies 概要

最近はWeb広告で目にする機会が増えましたね。

資本金の多さや東証マザーズに上場している点は、不動産投資に不安のある会社員などの不動産投資初心者にとっては安心材料ではないでしょうか。

ブランド力や資本金の多さというのは、サービスを選ぶうえで重要な要素になりますし、そこに影響されるのは自然なことですからね。

ここからはRENOSYのサービス概要についてお伝えしようと思います。

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RENOSYの特徴1:AIやアプリを活用した不動産テック

RENOSYは旧態依然だった不動産業界に風穴を開けるため、不動産テック企業として設立された GA technologies(ジーエーテクノロジーズ) が運営している不動産投資サービスです。

投資用の不動産販売と賃貸管理サービスが主なサービスですが、他の不動産投資会社と大きく異なる点があります。

それは、以下の2つです。

AIを活用した物件の査定

物件のスペックや利回りのみならず、過去の成約事例や賃貸管理実績などを元にした独自のデータベース。

そのデータを活用できるようにAIによる独自スコアリングで、本当に価値のある「都市部の中古マンション」を販売しています。

不動産テック企業として、AI活用には力を入れており “AI Strategy Center(AI戦略室)” を2017年に設置。

「一般社団法人人工知能学会」や「一般社団法人データサイエンティスト協会」にも所属しており、AI活用の本気度が垣間見えますね。

不動産業界はデジタル化が遅れており、属人的な部分だったり、過去の商習慣に依存する部分も多いと聞きます。

透明性を持った取引が行われるためには、DX(デジタルトランスフォーメーション)を進めるか、社として物件情報や過去の成約事例を公開するオープンな営業を浸透させるという方法が考えられます。

営業担当と面談した限りでは、「過去事例や他社事例についてはオープンではなかった」という印象ですが、AIによる物件査定というのは「悪くない」と思いました。

ただ、少し調べればわかるのですが物件価格は「期待値のなかでも最大」な方に寄っている印象です。

それは投資用不動産として紹介された物件の家賃が、相場のなかでも上限いっぱいと感じたことが理由です。

なので営業が語る収益シミュレーションも「上手くいったら」という程度に構えていた方が良いでしょう。

他の不動産会社は家賃が35年間変わらない前提のシミュレーションをしてくる会社もありました。

そんな会社よりかは余程、誠実に向き合ってくれているとは感じますけどね!

資産管理アプリ「OWNR by RENOSY」

次に取り上げる点は資産管理アプリの存在です。

RENOSYの不動産オーナーは会社員が多く、普段は公私ともに忙しい。

そんな方々の負担を減らすためにアプリを作っているんです。

物件の基本的な情報はもちろん、入居者情報や契約書類もデータとして管理されており、アプリで一括管理が可能。

月々のキャッシュフローや資金計画のシミュレーションなんかもアプリで手軽に見れるので、忙しい会社員や不動産投資初心者はもちろん、ベテランの投資家にも役立つツールであることは間違いなしです!

利用料は、もちろん無料。

ただコンサルタントという仕事柄、「アプリの開発費はどこから出てくるのかなー」って思ってしまいますが。

RENOSYは完全に自社用アプリの開発なので、開発費用を自社で全て賄う必要があります。

自社アプリは機動的に、自由に機能開発ができるというメリットもあるので一長一短です。

儲からない理由にはこのようなアプリ開発費・運営費も価格転嫁されている可能性もありますが、使い勝手のよいアプリで管理が円滑にできるメリットもあると思います。

オーナーの価値観次第ですかね。

RENOSY特徴2:物上げ業者PERTNERS買収による紹介可能な物件数

RENOSYの特徴として、紹介できる物件数の多さも際立っていると思います。

理由は、物上げ業者(ぶつあげぎょうしゃ)の PERTNERS (パートナーズ)を買収したことによる仕入れ力強化です。

物上げ業者とは、不動産オーナーなどから物件を仕入れる業者のことです。

元の不動産オーナーが「売りたい」と思った物件を、物上げ業者が仕入れて、不動産販売会社に卸し、次の不動産オーナーに販売するというのが基本的な不動産仲介業の商流になります。

この基本的な商流のなかで、上流に位置づける「物上げ業者PERTNERS (パートナーズ)」を買収したことは大きく、「紹介できる物件数の数だけで言えば他の不動産業者で勝てるところはない」と思いました。

他の不動産業者とも面談はしましたが、紹介された物件数ではRENOSYの圧勝でした。

実際に、「○○区で、2,000万円くらいの築浅中古区分を紹介してください」というオーダーに対して、すぐに10件以上の物件を紹介してくれました。

他の不動産業者だと出てきて数件。

もしくは「○○区は取り扱いがありません」と言われることも。

紹介できる物件が多いということはニーズに合致した物件を提案できることもあるので、一度話を聞く価値は間違いなくあると感じました。

一方で、仕入れ力が強いということは、仕入れ額を値切る交渉力も、逆に販売するときの価格設定力も強くなる可能性があります。

そこは素直に受け入れないで、他社と相見積のような動きは必須だとも思いました。

RENOSYの特徴3:物件価格や管理プランは高い

上記の「仕入れ力」話にも繋がるのですが、仕入れ力があるからと言って物件がずば抜けて安いということはありませんでした。

確かに悪くないと思える物件を紹介されたのですが、家賃設定は相場の上限であったりするので期待値の上限。

不動産の管理をお任せするプランも3つあるのですが、最近は値上がりしたらしく中古区分での投資を考える場合は割高に感じました。

RENOSYには以下の3プランが用意されています。

RENOSY管理プラン
『RENOSY管理プラン』引用元:公式サイト(2021年8月現在)

2021年の夏から、この管理プランが値上がりしたそうです。

RENOSYの公式サイトには情報が載っていないのですが、営業から聞いた情報は大まかに以下の料金でした。

RENOSYの賃貸管理プラン(2021年8月にヒアリングした結果)

  • 集金代行:5000円前後
  • ワイドプラン:7000円前後
  • マスタープラン:賃料の12%(仮に賃料10万円とすれば、12,000円)

過去には「集金代行プランで1,000円台だった」と聞いたこともあるので、上場によって各種値上げが始まっているんでしょうかね・・・。

アプリの開発費用も、こういった小さな値上がりの積み重ねで賄われているのかもしれません。

しかし、その価格に対して価値が提供できているのであれば、問題はありません。

東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績(2021年2月調べ)で、2年連続の売上実績No.1に輝いている事実もありますからね。

価値を感じている不動産投資家も多いのでしょう。

RENOSYは宣伝広告費への資本投下やアプリ開発などの投資を積極的に行っていく経営スタイルです。

販管費率が高くなったり、仕入れをすることに積極的であるが故に不良在庫を抱えるリスクはあります。

あなたのスタイルに合っているか、お話を聞いてから考えてみてください。

RENOSYは儲からない ? 不動産を比較!

RENOSYを含む不動産会社から紹介してもらった投資用不動産をフィジック(旧セカオピ)に比較査定してもらいました!

こちらの『フィジック(旧セカオピ)』体験談記事で書いたように、ファイナンシャルプランナーにいただいたアドバイスを元にして複数の不動産会社と実際に面談してきました。

複数の不動産会社と面談したり、物件情報を提供してもらった結果、最終候補に残ったのはこちらの2社になります。

それぞれの会社に「都内・中古・区分・単身者向けワンルーム・2,000万円前後」という条件で物件を紹介してもらいました。

自分では「こっちかが良いかな?」と思っていたものの最後の決断ができずにいたので、『フィジック(旧セカオピ)』に「セカンドオピニオン」をもらうことにしました!

『フィジック(旧セカオピ)』は不動産投資におけるセカンドオピニオンサービスを提供している会社です。

不動産投資を始めた知人から紹介を受けた筆者「きつね」が、まっさきにコンタクトを取ったアドバイザーサービスです。

無料で不動産投資のイロハを教えてくれたり、詳細な物件査定レポートを出してくれたりするので、不動産投資の一歩を踏み出そうとしているなら『フィジック(旧セカオピ)』を活用しないと損します!

RENOSYは儲からない か不動産物件評価依頼

筆者「きつね」は、不動産投資の初心者です。

コンサルタントという職業なので、平均的な年収よりかは給料をいただいていますが、逆にいつまで生き残れるかわからない業界でもあります。

コンサルタントとして一生働く(働ける)つもりもない自分が投資をするなら「都内・中古・区分・単身者向けワンルーム・2,000万円前後」という『リスク低めの不動産』と決めていました。

上記の条件にした理由は「空室リスクが低そうであり、35年ローンにすれば多少年収が下がっても返済に困らず生きている」と思ったからです。

この条件を前提に、複数の会社から物件をご提案いただきました。

ある程度は自分の力で絞り込めたので、まずは自分自身での絞り込みの過程を記したいと思います。

成功すれば再現性を高めることに繋がる、最高の材料になるわけですから!

逆に、この意思決定が誤っていると将来わかったのであれば、反省材料にもなりますからね。

今回、不動産投資について相談したのは以下の5社。

フィジック(旧セカオピ)の紹介だったり、Web広告に力を入れる企業だったり、なんとなく目について資料請求した会社だったり・・・。

ただ、A社とRENOSY以外は物件や管理サービス、シミュレーションの立て方がいまいちだったので、即対象外にしました。

半分は愚痴ですけど、35年間も家賃が変わらない前提でシミュレーションしてきたりって、下手したら詐欺ですからね。

あとはワンルームをパーティースペースにして貸し出す投資プランを提案してくる会社もありましたね。

パーティースペース貸出屋

ご契約いただいたワンルームをパーティースペースとして貸し出す事業オーナーになっていただきます!
数10%以上の利回りが見込めますよ!

きつね

すごいですねー
うまくいくといいですねー

完全に時間を無駄にしました。

時間は有限です。

あなたの人生における時間を無駄にしないために、ちゃんとした不動産会社からお話を聞くことは最優先事項だと強くお伝えしたいです。

『フィジック(旧セカオピ)』によるRENOSY評価内容は?

いよいよ、A社とRENOSYが紹介してくれた物件をフィジック(旧セカオピ)に査定依頼します!

A社とRENOSYに紹介された物件の概要を紹介します。

『A社』紹介物件RENOSY』紹介物件
都内の北の方にある区(A区) 都内の北の方にある区 (B区)
駅から徒歩4分 駅から徒歩4分
約2,300万 約2,400万
約27㎡約26㎡
RC造RC造
2014年築2014年築
総戸数:100戸数以上 総戸数:50戸数以下
想定家賃:8万円台想定家賃:9万円台
不動産物件:概要

物件の紹介力、管理プランやサービス品質を比較しやすいように、ほぼ同じ条件になるように依頼したので狙い通りです。

セカオピへの物件査定依頼は超簡単。

マイソク(不動産物件情報がまとまった資料です。不動産屋さんの店頭に貼られているやつですね。)をフィジック(旧セカオピ)のフィナンシャルプランナーさんにお渡しをして、投資用物件の比較査定を依頼するだけ。

数日のうちに、「査定が終わったのでお話しましょう!」とアポの連絡が。

さてさて、どうなるか・・・。

きつね

査定結果はどうなりましたか?

セカオピさん

どちらも良い物件でした!
物件の前に、まずはA区とB区の比較結果からお伝えさせてください。

フィジック(旧セカオピ)による地域レポート

フィジック(旧セカオピ)の物件査定は、単に物件の収益性だけを査定してくれるだけではありません。

物件の所在地に関する地理的リスクまでも調査してレポートしてくれます!

セカオピさん

A区とB区は地理的には近いので、地盤の固さや水害などのリスク感は同じで、どちらも問題はありませんね。
一方で、人口については大きな違いがありました。

きつね

そうなんですか?
A区のこと、あんまり詳しくないんですけど・・・。

セカオピさん

現在の人口数がA区の方が断然多いです。
今度の人口推移についても、減少に転じるまでの期間が10年近くA区の方が遅い予測になります。

実物のレポートはいただけるものではないですし、このブログでも画像などを載せることはできないのが残念です・・・。

今回教えてもらったA区とB区の比較項目(レポート項目)をまとめると以下になります。

フィジック(旧セカオピ)による地域レポートの項目例

  • 現在の人口
  • 人口推移予測
  • 水害リスク
  • 地盤の強さ

地理的リスク、や何十年も前の航空写真から地域の発展性、そして人口動態の推移グラフなどの情報をわかりやすくレポートしてくれるサービスが無料って本当にすごいです!!

自分で調べるには、どれだけの時間とコストがかかることか・・・。

フィジック(旧セカオピ)による物件レポート

A社が紹介してくれた物件のあるA区の方が優位ということはわかりました。

でも、RENOSYにもA区の物件を紹介してもらえれば、それで良いわけです。

やはり肝心なのは、物件自体の収益性と管理プランを含めたキャッシュフローです。

A社RENOSY
相場家賃よりも安い価格でシミュレーション家賃相場上限でシミュレーション
集金代行が1,000円代集金代行が5,000円代
提携金融機関の金利が1.6%代 提携金融機関の金利が1.5%代
毎月キャッシュフローが黒字毎月キャッシュフローが赤字
不動産物件:比較結果

一番大きい要素は「想定家賃」の差だと思います。

セカオピは過去の賃貸成約事例や周辺物件の家賃相場から、シミュレーションの妥当性を査定してくれます。

集金代行管理プランの価格や提携金融機関の金利差は自分で判断できますが、家賃相場というのは素人では判断が難しい。

セカオピによる査定の結果、判明したのは「A社の想定家賃は相場よりも安い」ということ。

これは裏を返せば、「家賃を上げる余地がある」ということです。

中古区分の投資用不動産なので現在も家賃が設定されているわけですが、その家賃が相場よりも安い。

つまり、この物件を購入したら適正家賃に引き上げることだって可能なんです!

これは嬉しい・・・!

一方で、RENOSYは残念ながら相場よりも高い家賃でシミュレーションをされてきました。

現実的には家賃相場と同じくらいにしないと入居者は入りにくいですから、空室リスクが高いシミュレーションとなります。

空室の間は、儲からないどころかマイナスになります・・・。

両社ともだんだんと家賃が減るシミュレーションは出してくれていますが、スタートが現実的な数字で設定されているか否かで最終的な利益は全く変わってきます。

あとは不動産投資初心者では気付かない「A社紹介物件の利点」もフィジック(旧セカオピ)は教えてくれました。

それは「戸数」です。

総戸数が多いということは、一戸当たりの修繕積立金負担が減るということになります。

修繕積立金は、将来発生する物件の修繕に向けて各戸が毎月共通で負担するものです。

「戸数が多いほど修繕積立に対する負担が分散される」という法則が成り立てば、月々の収支にもプラスにもなるのです。

もちろん総戸数が多いとマンション自体も大きかったり設備が充実する傾向はあると思います。

しかし、修繕積立金の負担が分散されるので、将来的に毎月の修繕積立金が上がったとしても負担増は微々たるものになるはず。

この違いも大きな判断材料になりました。

『フィジック(旧セカオピ)』を踏まえ RENOSYは儲からない と判断

最後の決め手としては、実際に物件の周辺を見に行くことが何よりも大事です!

実際に駅から物件まで歩くことで気付くことはたくさんあります。

生活のしやすさ、治安のよさ、住民の雰囲気・・・。

自分が住みたいと思うか。

これが一番重要であり、簡潔な判断軸なのかもしれませんね。

ですが、フィジック(旧セカオピ)による査定結果は判断材料として大変参考になりました。

フィジック(旧セカオピ)から得られた情報も踏まえると、RENOSYでは儲からないと判断しました。

「今回比較した物件の条件においては」RENOSYが儲からないという判断をしただけなので、別の物件を比較すれば異なる結果になる可能性はあります。

しかし、販売物件の「価格」や「管理プランの費用」はRENOSYにやり方で決まるので、儲からないという構造はあまり変わらないと思います。

RENOSYは儲からない と判断した後も、営業は「しつこい」

最後に、RENOSYの営業スタイルについて注意喚起です。

RENOSYの営業はしつこく電話をしてきますし、信頼もできないです。

まず色々と自分なりに検討した結果、RENOSYでは儲からないと判断した旨を営業に伝えると・・・。

RENOSY営業

自分、管理職なので特別に管理費用を安くする権限持ってます!
なのでもう一度検討してください!

きつね

断った途端にですか・・・。
営業としての交渉だってわかるけど、あまり気持ちいい取引じゃないな・・・。

要は、後出しじゃんけんで「集金代行の費用を特別に安くできます」と言ってきたわけです。

月額の集金代行費用が高ければ、それだけ儲からないわけですから、不動産投資家としては嬉しい話です。

ただ、営業があまりにもしつこく電話してくるので、辛かったですね。

後出しで安くしますと言われても、信用できないマインドになってしまったので、受け入れられません。

もう儲からないと判断した後だったこともあり、費用を安くすると言われても、RENOSYで不動産投資をしないことにしました。

RENOSYでは儲からないので他社で不動産を購入して1年経ったころ、知らない携帯電話から電話がかかってきました。

RENOSYの営業でした。

前回、お話した営業とは別の人から営業電話がかかってきたので、社内で顧客リストが公開されているのか、引き継がれたのでしょう。

興味がない旨を伝えても、数か月に1回はRENOSYから営業電話がかかってきました。

「二度と電話をしてこないでくれ」と伝えると、「社内でそのように処理します」と言ってくれたので、その後は営業電話が来ることなく過ごせています!

不動産投資家にオススメのサービスは?

これまでRENOSYの特徴をご紹介してきました。

総合的に判断をすると、「RENOSYで不動産を購入して賃貸管理をお任せすることは冷静になった方が良い」というのが筆者「きつね」の見解にはなります。

しかし、不動産投資に関するメルマガや記事を配信したり、不動産投資初心者に向けた「不動産投資とは?」といった資料も閲覧できます。

RENOSYマイページ
RENOSYマイページ

不動産投資に興味のある方は、『RENOSY』に会員登録と資料請求だけでもしておくことをオススメします。

確実に、勉強になります。

何事もそうですが「知識がない」というのは一番のリスクになります。

RENOSYのマイページから入手できる資料をよく読んだり、セミナーや面談を繰り返すことで知識を身に付けてから判断をしてくださいね。

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【オススメ】不動産投資・資産運用の情報収集サービス

筆者「きつね」はサイドFIREと資産運用を目的に、投資用の不動産を購入しました。

投資や資産運用においては、焦らず、しっかりと知識を獲得して、自分で判断できるようになることが大事です。

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「なぜRENOSYでは儲からないと判断」したのかをまとめた記事もご覧ください。

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