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不動産投資の学校[入門編]をオススメ
ご紹介するのは『不動産投資の学校［入門編］』です。
授業のように、不動産投資の基礎から実際の購入までの知識を体系的に学ぶことができる1冊です。
この本は本当に勉強になった本なので、詳しく本の内容をお伝えしようと思います！
不動産投資の学校［入門編］｜編著 日本ファイナンシャルアカデミーと泉 正人さん
「 日本ファイナンシャルアカデミー株式会社」という個人向けの投資教育を行う会社が提供する「不動産投資の学校」という講義を書籍化したのが本書『不動産投資の学校［入門編］』になります。
日本ファイナンシャルアカデミーの代表取締役は泉 正人（いずみ まさと）さん。
金融リテラシーの高い方ならご存知『誰も教えてくれないお金の話』という本の監修をされた方なんです！！
一番最初に手にした「金融教育本」は社会人1年目に中古で買った『誰も教えてくれないお金の話』だったのを思い出しました・・・。
30万部を突破しているベストセラーです。
保険や住宅ローン、将来の年金や子供の教育費など人生に必要だけど 『誰も教えてくれないお金の話』 を教えてくれますよ。
不動産投資の学校［入門編］｜目次・章構成
不動産投資の学校である本書。
メリットとリスクの講義を最初に受けて、実際に投資を行うことになった場合の指標や物件の見極め方、購入までの流れを広く学ぶことができます。
不動産投資の入門書は、だいたい同じ構成なので逆に安心できますね。
『 不動産投資の学校［入門編］』目次
- プロローグ 不動産投資を始めよう！
- 第１章 こんなにある、不動産投資のメリット
- 第２章 不動産投資のリスクに対処しよう！
- 第３章 不動産投資の指標を知ろう
- 第４章 良い物件をどうやって見つけるか？―物件検索、現地調査のやり方
- 第５章 買い付け申し込み、融資申し込みの方法
- 第６章 購入手続き・賃貸付けはこうする
- 第７章 リフォームして利回りアップ！のテクニックと裏ワザ
- 第８章 日常の物件管理・運営で注意する１０のポイント
- 巻末付録 不動産投資の素朴な疑問Ｑ＆Ａ
本書は各章の最後に「まとめ」が記載されています。
「まとめ」の内容を中心に、章の内容を要約してお伝えします。
第１章 こんなにある、不動産投資のメリット
不動産投資のメリットは、よく言われている「年金代わり・生命保険代わり・節税」の3本柱ですね。
それも少ない自己資金で始められる「レバレッジ（てこの原理）効果」があるという点も大きなメリットですね。
株式・投資信託などは元々の金融資産が大きくないと、配当金や売却益で得られるお金も少なくなります。
かといって、軍資金を集めるには年収増や節約など努力と時間を要してしまいます。
人生の時間は限られているので、レバレッジを効かせられる不動産投資を賢く活用することは、人生の選択肢を増やす有効な手段だと思います！
第１章 こんなにある、不動産投資のメリット
- 不動産投資の魅力はここ！
- 私設年金代わりになる
- 生命保険代わりになる
- 節税効果がある
- ペイオフ対策になる
- サラリーマンの副業禁止規定に抵触する？
第２章 不動産投資のリスクに対処しよう！
リスクを具体的に列挙してくれています。
それぞれのリスク内容を知っておくことで、対策を検討することができます。
ミドルリスク・ミドルリターンと言われる不動産投資。
多くの物件を見て、選別をして、選別眼を鍛えることで多くのリスクを減らすことができます。
リスク対策方針として「回避・軽減・転嫁・受容」の4つが考えられるというプロジェクトマネジメントの考え方があります。
不動産投資においても、本書に書かれているリスクとその対策を参考に、あなたが取りうる対策を考えてみてください。
そうすることで不安を減らして、一歩を踏み出す勇気に変えていきましょう！
第２章 不動産投資のリスクに対処しよう！
- 悪い物件を買ってしまうリスク
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 金利上昇リスク
- 値下がりリスク
- 流動性リスク
- 地震・火事などの災害リスク
- 住人のトラブル、犯罪などの人的リスク
第３章 不動産投資の指標を知ろう
不動産投資は不動産事業を経営することです。
事業経営である以上は、様々な指標を把握し、試算して「より良い指標」に近づけるように積極的なコントロールが必要になってきます。
自らが指標をコントロールするために、手を打っていく。
これが不動産事業の経営である理由です。
少なくとも以下の3指標は把握しておいてください。
不動産投資の重要指標
- 表面利回り（グロス利回り）
- 家賃収入÷物件価格×100
- マイソクに書かれている情報で簡易的に試算
- 実質利回り（ネット利回り）
- 家賃収入（実質）÷物件価格（実質）×100
- 家賃収入（実質）：（月額家賃－管理費等）×12か月－固定資産税－都市計画税
- 物件価格（実質）：購入価格＋仲介手数料＋印紙税＋司法書士手数料＋登録免許税＋不動産取得税
- 家賃収入（実質）÷物件価格（実質）×100
- ROI (Return On Investment)：投資利益率
- 年間キャッシュフロー÷最初に払った自己資金×100
第３章 不動産投資の指標を知ろう
- 不動産投資で利益を得るとは、どういうことか？
- 表面(グロス) 利回りとは何か？
- 不動産を購入する時にかかる諸費用・税金は？
- 不動産を貸す時にかかる諸費用・税金は？
- 実質利回り(ネット利回り)とは何か？
- ROIを理解するのに必要な「税金」「返済」「減価償却費」
- 減価償却費を理解する
- キャッシュフローとは何か？
- ROIとキャッシュフローを自在にコントロールできる投資家になろう
- 人口動態と空室率の調べ方
- 地価の動向(過去~将来)を知っておこう
第４章 良い物件をどうやって見つけるか？―物件検索、現地調査のやり方
第3章までの前半で基礎的な知識を身につけたら、実際に物件を探すための講義に入ります。
「掘り出し物件」の探し方や現地調査のコツ、不動産会社との付き合い方・情報の仕入れ方など、一度身につければ「不動産事業経営者」として実力底上げ、間違いなし！
時間を要するこれらの作業を行うか否かが、「稼げない物件を掴まされない」ための唯一無二の手段です！
本書では利回り8～10%を1つの目安にすることが推奨されていますが、本人のリスク許容度に応じてもっとリスクを抑えたり、逆にリスクを高めても良いと思います。
ちなみに、わたくし「きつね」が最初に購入したのは都内中古区分マンション。
利回りは5％台とリスク低めでスタートさせました。
区分だと利益率が低くなるのは仕方ないですね。
第４章 良い物件をどうやって見つけるか？―物件検索、現地調査のやり方
- 掘り出し物件はこうして探す～物件検索の方法
- 物件の取得方針を立てよう
- 物件検索サイトの使い方
- 物件の資料請求の行い方
- 不動産会社から事前に聞き出すべきことは？
- 現地調査の進め方
- 不動産会社との付き合い方はこうする
第５章 買い付け申し込み、融資申し込みの方法
不動産投資の初心者からすると、不安で怖いことの代表格。
それが、買い付け申し込み・融資のプロセス。
金融機関との関わり方というのは、わからない人からすると不安になりますよね？
融資をもらえる属性であるかどうかや好条件な金利ってどれくらいなんだろう？というのも気になるポイントかと思います。
買付申込書を出したあとに「やっぱ止めます」というのは、できます。
でも、長く付き合う可能性がある不動産業者との関係性を考えて、なるべく避けましょう。
売買契約書を交わしたにも関わらずキャンセルした場合は、手付金やペナルティのお金が取られることを認識しておいてくださいね。
第５章 買い付け申し込み、融資申し込みの方法
- 買い付け申し込みの基本ルール
- 買い付け申し込みのテクニック
- なぜ融資を受けるのか？
- 融資に関する基礎知識
- 金利についての考え方
- 物件評価の仕組み
- 個人審査の仕組み
- 融資申込書類の作成方法
第６章 購入手続き・賃貸付けはこうする
融資を得られるとなったとしても安心してはいけません。
物件の情報をまとめた「重要事項説明書」や契約書などの書類に書かれている内容のチェックポイントをもとに総点検を！
この章に書かれている内容は、実際の書類と睨めっこしながらチェックすることのが効果的。
不動産会社と契約を結ぶ際に、恥ずかしがらずに本書を手元に置いて、書面の記載内容と比べながら契約を進めてください。
第６章 購入手続き・賃貸付けはこうする
- 購入手続きで気を付けるべきこと
- 売買契約書・重要事項説明書のチェックポイント
- 賃貸契約書のチェックポイント
- 登記簿のチェックポイント
- 管理規約・管理組合の決算報告書のチェックポイント
- 契約・決済当日のチェックポイント
- 賃貸付けのコツ
第７章 リフォームして利回りアップ！のテクニックと裏ワザ
不動産というのは年数を経ると資産価値が減っていくものです。
それは老朽化だったり、物件の備える設備が時代のニーズにあっていなかったり。
「地方の築古アパート1棟を格安で購入してリフォーム！」といったケースを想定されるかもしれませんね。
でも、都内の物件でも築古物件は設備が整っていないと客付きが悪くなり、空室リスクを高めてしまうことに。
物件の耐用年数やローン残債なども考慮してリフォームすることでリターンを得られるか、考える必要があります。
まだリフォームは未経験なので、詳しいお話はできませんが「効果的な部分に対して、安い費用で、信頼できるリフォーム会社に依頼」という基本的な考えは忘れられないですね。
第７章 リフォームして利回りアップ！のテクニックと裏ワザ
- リフォームについての考え方
- 物件購入からリフォームまでの流れ
- リフォームの費用対効果とコストダウンの方法
- リフォーム会社の選定方法
第８章 日常の物件管理・運営で注意する１０のポイント
最後の第8章では、晴れて「不動産オーナー」となったあとに直面する物件管理や保険・税金に関して注意する10のポイント。
売却や相続などは将来の話かもしれないので、気になるポイントだけ読んでおけば大丈夫です。
ただ確定申告に関するポイントは、不動産オーナーになったら必須知識なので必読ですよ！
第８章 日常の物件管理・運営で注意する１０のポイント
- ポイント1 税務申告のための金銭出納記録
- ポイント2 入居者のフォローについて
- ポイント3 家賃督促の方法
- ポイント4 不動産を守る保険の入り方
- ポイント5 管理会社の選び方
- ポイント6 滞納保証サービスの利用方法
- ポイント7 納税と節税に対する考え方
- ポイント8 不動産の売却に関する税金
- ポイント9 不動産の賃貸に関する税金
- ポイント 10 不動産の相続に関する税金
不動産投資の学校［入門編］｜読んでみて
不動産投資に関する知識を講義形式で、それこそゼロから教えてくれる『不動産投資の学校［入門編］』をご紹介しました。
不動産投資をして人生の選択肢を広げ、サイドFIREに近づくことができると思うとワクワクします！
繰り返し本書を読んで、しっかりと勉強をしたいと思います。
ちなみに、ご紹介した内容を読んで（読むことで逆に）、不動産投資を始めるうえで様々な疑問が頭をよぎりました。
あなたも同じかもしれませんので、巻末付録に「ありがちな疑問」がQ1～18まで取り上げられている内容をチェックしてください！
あなたの抱く疑問がそのまま書いてあるかもしれません。
巻末付録 不動産投資の素朴な疑問Q&A
- Q1.どんな人が不動産投資に向いているの？止めた方がいいのはどんな人？
- Q2. 不動産投資家をするためにはどんな知識が必要ですか？
- Q3. 頭金ゼロだと無理ですか？頭金はいくらあればいい？
- Q4. 良い物件の条件って？
- Q5. 良い物件を見極める目って必要ですか？
- Q6. 新築と中古ではどっちが得なの？
- Q7. 満室にならなかったらどうするの？
- Q8. 家賃の未納が出たら？
- Q9. 物件価格が値下がりしたら？家賃が値下がりしたらどうする？
- Q10. インフレになって金利がどんどん上がったら？
- Q11. 元金の繰り上げ返済はしたほうがいい？
- Q12. 地震や火事で物件が損壊・全壊したらどうなるの？
- Q13. 不動産業界にまったく知り合いがいなくても始められますか？
- Q14. 信頼できる管理会社って、どうやって探すの？
- Q15. 管理って管理会社任せで本当に大丈夫なの？
- Q16. 物件ってすぐには売却できないと聞いたけど？
- Q17. 物件内で犯罪が起こって大騒ぎになったら？
- Q18. 海外の物件でも不動産投資はできるのですか？
数千万円が必要となる不動産投資です。
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